О развитии города с позиции Предпринимателя.
Пространственное развитие — это не только про возможность метро у подъезда. И пока никто не задумывается о городской экономике, Генплан прямо сейчас уменьшает наши зарплаты. Как создавать реальные рабочие места на окраине города, почему за одним местом в стартапе должно появляться еще десять в городе (а появляется одно)? Что сделать, чтобы решить конфликт между старыми и новыми горожанами, и причем здесь Генплан? «кто твой город» поговорил с Денисом Ковалевичем, директором и одним из акционеров группы компаний «ТехноСпарк».
О рабочих местах и новых троичанах
— Сколько рабочих мест в «ТехноСпарке»?
— В чем специфика этих рабочих мест?
— Они высокотехнологичны. Суть этого термина — высокотехнологичное рабочее место — в том, что такие рабочие места за счет использования новейших технологий создают добавленную стоимость. Часть этой добавленной стоимости получают наши работники и работники наших поставщиков в виде зарплаты — и распространяют ее в экономику, покупая товары и услуги, косвенно создавая рабочие места в других секторах.
Есть и другой тип рабочих мест — они не создают в точном смысле этого слова добавленную стоимость. Например, рабочее место сотрудника обычного супермаркета (в отличие от новых технологий торговли, таких как Amazon, которые удешевляют и торговые, и логистические процессы).
— Что у Троицка с рабочими местами? Почему об этом так много говорится, но кажется, что никакого эффективного решения задачи появления здесь рабочих мест, нет?
Если на территории города люди зарабатывают через перераспределение госденег, торговлю, сервисы и разные бюджетные учреждения от школ до НИИ, то рабочих мест, генерирующих добавленную стоимость, в городе нет. Поэтому часть людей, которые здесь живут, вынуждены ехать туда, где такие рабочие места есть. Например, в Москву, и там зарабатывать объективно большие деньги.
Основная ценность стартапов для города — это новые рабочие места. Проблема Троицка (и его Генплана) состоит не в том, что город становится спальным районом. Проблема в том, что после окончания советского периода в городе не появился класс высокотехнологичных мест с высокой добавленной стоимостью.
О разочаровании нулевых и площадке в поле
— Как так получилось?
С 1991 по 1995 годы в Троицке было зарегистрировано около 5 тысяч новых компаний на 15 тысяч трудоспособного населения. Существенная часть жителей занялась предпринимательством. Сейчас этого невозможно представить. В начале 90-х мои родители уходят из «Магнитки», берут в аренду подвал на 36-м км, арендуют вакуумные установки, в их камеры ставят белую керамическую посуду, напыляют на нее нитрид титана золотистого цвета и продают. Это hi-tech стартап. Таких технологических стартапов было тогда несколько сотен точно.
Что сегодня от них осталось? Десяток, не больше. После бума настало разочарование. Поскольку строительство бизнеса это совсем другой вид деятельности нежели инженерия — большинство инженеров не справились с предпринимательством. Это, на мой взгляд, основной сюжет города Троицка последних 30 лет.
— Как в этих условиях на юге города появился «ТехноСпарк»?
— Что городу дает появление рабочих мест с высокой добавленной стоимостью?
— В экономике инновационных городов, где возникают hi-tech-стартапы, есть такой показатель — мультипликатор рабочих мест. В Лёвене (один из ведущих образовательных центров Бельгии с развитым высокотехнологичном сектором — прим.ред) на одно место в hi-tech стартапе возникает от 7 до 10 сопричастных рабочих мест. В структуре, где есть высокотехнологичные рабочие места, поблизости возникают поставщики комплектующих, торговые сети, еда и обслуживание, школы и детские сады, медицина и так далее.
Первый круг рабочих мест — на примере «ТехноСпарка» и Троицкого инженерного центра. ТИЦ, созданный Евгением Горским, дал городу больше 30 рабочих мест, в том числе потому что здесь есть «ТехноСпарк», который является одним из его существенных клиентов. Это вторичные рабочие места — поставщики и аутсорсеры.
Второе. Средняя зарплата наших сотрудников в этом году — 90 тысяч рублей. У этих людей появляется какое-то количество свободных денег после того, как они произвели затраты на питание и проживание. Они их тратят. Как это происходит в Лёвене?
Жители не едут в Брюссель в 20 километрах, как Москва от Троицка. Они тратят их в Лёвене, где есть магазины, рестораны, медицина и другие необходимые услуги. Тем самым они формируют рабочие места в этих отраслях.
Третье. Появляется то, что в России называется социалкой, то есть школы, детские сады, поликлиники и рабочие места в них.
Наконец, последнее. Чем больше город зарабатывает, тем больше в нем рабочих мест, которые обеспечиваются налогами, то есть госаппарат.
Перечислю еще раз. В такой структуре возникают поставщики, торговые сети и обслуживание, школы, детские сады, медицина и госслужащие.
— Как это должно быть учтено в планах развития и, главное, в Генплане?
О пирамиде Маслоу для Генплана и еде в городе
— Чего ты как предприниматель ожидаешь от Генплана?
— У «ТехноСпарка» есть своего рода пирамида Маслоу в отношении задач городского развития. Нижний уровень неудовлетворенных потребностей — очистные в 10 метрах от нашей площадки. 400 высокотехнологичных рабочих мест находятся в зоне, где 50% времени имеет смысл носить противогаз. К сожалению, Генплан уже не влияет на это, это вопрос инвестиций Москвы.
Второе — это транспортная связка. Из Троицка сюда ехать утром полчаса. Легче поселиться в Новых Ватутинках или за Красной Пахрой. Поэтому необходимо «пробить» в южную часть все версии дорог: не только крупные автомобильные, но и велодорожки. Если этого сделано не будет, что будет происходить с такой точкой, как «Техноспарк»? Он будет расти в обратную сторону, в сторону Красной Пахры и Былово.
Следующий уровень [пирамиды Маслоу] — пространство, где можно есть, спать и проводить свободное время. В южной части города нет ни одного кафе, кроме точки продажи шаурмы. Туда многие и ходят за неимением вариантов.
— Почему в Троицке нет еды?
Русский быт 95% российских семей устроен так, что люди едят дома и утром, и вечером. А обед — это функция места труда.Так что первый коммерчески успешный ресторан будет здесь. По формату нужен хороший быстрый фаст-фуд. И если в течение ближайших пары лет кто-то не построит здесь кафе, мы это сделаем сами. Хотя не хочется этим заниматься, мы не специалисты в этом.
Нет отеля. Сейчас [когда запускается Центр гибкой электроники] в пике у нас единовременно работает 50 иностранных коллег и в два раза больше сотрудников подрядчиков из других городов. В обычное время — несколько десятков иногородних специалистов ежедневно. Мы можем устойчиво генерить до ⅔ загрузки отеля размером в 100 номеров.
Четвертый уровень — это новые рабочие места, которые могли бы создать здесь наши партнеры и те компании, которые хотят располагаться рядом с «ТехноСпарком». Допустим, наш постоянный подрядчик хочет сюда переехать. Где его разместить? Генплан на этот вопрос не отвечает. Хотя ответ очень простой: должна быть земля, которая передается в аренду или продается только тем девелоперам, которые строят арендные помещения, а не помещения на продажу. Вместо этого у нас прямо на берегу пруда находится хранилище песка, а на другой стороне — поле борщевика.
— Это вопрос влияния Генплана?
— 100%. Город может идти при необходимости на выкуп земли, чтобы ее перепрофилировать? Может. Это сложно? Это очень сложно. Это очень сложная управленческая организация. Сейчас вариантов никаких, кроме строительства жилья. Обычная схема: построил и продал. У нас нет арендного жилья, хотя в перспективе 10 лет может быть востребована аренда тысячи квартир. Это целый многоэтажный комплекс.
Если «ТехноСпарк» будет развиваться таким же темпом, как сейчас, то в 2025 году здесь может быть порядка трех тысяч рабочих мест. Но при нынешней ситуации их не будет. Если мы по-прежнему будем в окружении очистных, склада песка, недостроя и так далее — то уже через два года дойдем до края пространственных возможностей и упремся. И перед нами встанет задача поиска второй площадки за пределами города, которая откроет для нас и наших партнеров другие возможности.
Город мог бы зарабатывать на количестве рабочих мест у нас и вокруг, на еде и торговле. Это точка, которая экономически растет. Но этот эффект пока очень слабо мультиплицируется. Если мультипликатор Лёвена 7-10 рабочих мест, то от наших рабочих мест Троицку достается одно-два от силы. В этом вся разница.
Об экономическом вранье и противостоянии горожан
— Проект нового Генплана делает вид, что это учитывает, или действительно учитывает
— Что из ваших пожеланий было учтено?
Первое — транспортная связка — будет сделана. Второе — в проекте нового Генплана в этой части отражено размещение общественной зоны. Южная часть названа третьим центром города. Это очень хорошо. Хотя это не решает задач, связанных с пешеходной доступностью.Теперь то, чего нет. Непонятно, что будет происходить вокруг. Не появляется условий, чтобы приходили те, кто будет заниматься ресторанами, отелями, арендным жильем, арендой технологических офисов и промышленной недвижимости. В этом смысле Генплан только наверстывает логистическое отставание, но не создает пространств, в которых могут быть реализованы отсутствующие функции. Они упомянуты, но Генплан как документ не подразумевает описание механизмов реализации.
Генплан в России — это коллективная «хотелка». И я думаю, что не надо ставить слишком большие задачи для очень ограниченного инструмента. В основе Генплана должна лежать реальная экономическая оценка, без иллюзий. Поэтому бессмысленно рисовать в северной части города город-сад. Нет ни одной экономической предпосылки, чтобы он там возник. Если например написать, что в научных институтах Троицка трудится сегодня 5 тысяч человек, то можно будет выбрасывать этот документ — потому что это преувеличение в несколько раз. Генплан не может быть построен на экономическом вранье.
— Такой масштабный документ как Генплан должен быть документом общественного согласия. Новые высокотехнологичные рабочие места — это городские жители, которым нужно «раскупорить» город. Есть те, кто не поддерживает эти планы. Что делать?
Зачем Троицку новые общественные пространства
Юрий Перелыгин, руководитель «Института «Ленгипрогор»
Что делали для Троицка
Сегодня в городах появляются активные экономические игроки, которые озабочены не только собственным бизнесом, но и средой, в которой находятся их работники. «ТехноСпарк» обратился к нам с конкретной задачей — превратить территорию вокруг расположения компании в насыщенное городское пространство, чтобы высококвалифицированным специалистам, которые там работают уже сейчас и которые будут работать в будущем, было, где общаться и проводить время. Для этого нужно было предложить изменения функционального зонирования в Генеральном плане.
В целом Генплан посвящен тому, как интегрировать Троицк в «Большую Москву», но при этом оставить его городом. Такая балансировка. Чтобы не было излишнего давления огромного мегаполиса, но и чтобы московская инфраструктура все-таки дотянулась до Троицка.
Мы ознакомились с первоначальной версией разработок НИиПИ Генплана Москвы, провели обследование на местности. После этого предложили варианты зонирования, которые разработчики частично приняли. Также мы предложили некоторые объемно-пространственные решения по общественным пространствам Троицка.
Как промышленные зоны превращаются в общественные центры
Что нужно сделать, чтобы предложения не остались на бумаге
Вообще наша работа делится на несколько стадий. Первое — разработка мастер-плана на территорию, в котором рассматриваются все земельные участки и инфраструктура, после чего принимается решение о том, что и как можно поменять. Вплоть до того, что меняются сами земельные участки: с собственниками ведутся переговоры о том, как их «перенарезать», чтобы сделать удобную планировочную городскую структуру. После этого все «кладется» на деньги. Мы считаем так называемые инвестиционные лоты: какие деньги (и государственные, и частные) могли бы возникнуть на территории. Дальше предлагаем оргсхему и план работ. Если это принимается всеми стейкхолдерами, то начинается работа по проекту планировки и проекту межевания территории, чтобы все предложения перенести на уровень нормативно-градостроительной документации.
Автор: Беседовала Лена Верещагина
*Фотографии и визуализации предоставлены ТехноСпарком
10 октября 2019г.
